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오피스텔 구입하고 부가세 환급받으면 10년이상 업무용으로 사용·임대해야

곽영수의 세금산책
오피스텔의 주거용도 사용

 

부가가치세법상 사업자가 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 면세사업에 사용하는 경우는 재화를 공급한 것으로 보도록 정하고 있으며, 주택의 임대는 면세사업으로 정하고 있다.

즉, 오피스텔을 매입하면서 부가가치세를 환급받은 후에, 주택의 용도로 직접 사용하거나 임대하는 경우는 오피스텔을 자가공급(과세공급)한 것으로 보아 부가가치세를 납부해야 한다. 이 경우 오피스텔의 공급가액은 취득가액에서 연간 10%를 공제한 금액으로 한다. 따라서, 취득한지 10년이 지났다면 면세전용하더라고 추가로 납부할 부가가치세는 없다.

최근 조세심판 사건의 예를 보자. 오피스텔을 주거용으로 임대한 건물주에게 부가가치세를 과세한 사건이었다. 건물주는, “임대차 계약서상 용도표시란과 특약사항에 업무용시설이라는 것을 명시하였고, 계약서에 ‘위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다’고 정하였으며, 임차인도 이런 사실을 충분히 알고 계약하였다. 또한, 임차인들이 오피스텔을 업무용으로 사용한다고 믿어 주거용 오피스텔의 재산세보다 높은 세율의 재산세를 납부해왔고, 임대차 계약서상 임차인들이 임대차 계약 목적 외로 쟁점오피스텔을 사용할 경우 계약을 해지한다는 규정을 두어 임차인의 사용목적을 제한하는 등 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였다. 이처럼, 최대한 주의의무를 다했지만, 임차인이 임의로 오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실을 알 수 없었는데, 부가가치세를 과세하는 것은 과하다”고 주장했다.

조세심판원은, 오피스텔의 임차인은 임차기간 동안 근로소득이 발생된 근로자로서 오피스텔 소재지에서 사업활동을 영위한 사실이 확인되지 않고, 관리비에 대하여 세금계산서를 발급받지도 않는 등 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 건물주도 임차인에게 사업자등록증을 받아 세금계산서를 발급해야 하는데, 그렇지 않은 점에 비추어, 건물주는 오피스텔이 주거용으로 사용된다는 점을 알고 있었다고 판단했다.

건물주의 주장은 얼핏보면 그럴싸하게 보인다. 계약서에 오피스텔이 업무용임을 명시했고, 업무용 재산세도 내고 있는 등 주의의무를 다 한 것처럼 보이지만, 정작 중요한 임대료에 대한 세금계산서는 발급하지 않았다. 임차인이 사업자라면 당연히 사업자등록증을 확인하고 세금계산서를 발급해야 하는데, 세금계산서 발급없이 임차인이 사업자가 아닌 것을 알 수 없었다고 주장하는 것은 먹히지 않았다.

오피스텔을 구입하면서 부가가치세를 환급받았다면, 최소한 10년간은 사업용으로 쓰거나, 사업자에게 임대해야만 부가가치세 추징을 피할 수 있다는 점을 명심하도록 하자.








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