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집 있는데 주택 상속받아도 1주택 혜택 2채 상속 땐 보유기간 긴 것 1채만 인정

기사승인 2018.05.17  20:41:52

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- 곽영수의 세금산책
상속주택

   
상속으로 주택을 취득한 경우, 세법상 상속주택과 관련된 많은 규정이 있다. 주요 내용을 살펴보도록 하자.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하다가 양도하는 경우, 양도소득세는 비과세 된다. 이때, 일반주택을 1채 보유한 상태에서 주택(조합원입주권 포함)을 상속받아 2채가 됐더라도, 일반주택을 양도한다면 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대1주택 여부를 판정한다. 당연히 일반주택 양도 후 남은 상속주택 1채는 2년 이상 보유하면 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

만약, 망자가 주택을 2채 가지고 있었으며, 2채를 전부 혼자 상속받았다면, 망자가 소유한 기간이 가장 긴 주택 1채만 상속주택으로 인정된다. 따라서, 상속주택으로 인정되지 않는 주택을 먼저 양도해서 양도소득세를 부담하고, 일반주택, 상속주택 순으로 보유기간 고려해서 양도하면 양도소득세를 최대한 절세할 수 있다.

주의할 점은, 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 망자로부터 증여받은 주택이나, 증여받은 조합입주권으로 취득한 신축주택은 상속주택보다 먼저 양도하더라도 비과세를 적용 받을 수 없다. 사실상 2주택을 상속받은 것으로 보기 때문이다.

한편, 주택을 공동으로 상속받은 경우, 소수지분자는 주택을 보유하지 않은 것으로 보고 일반주택의 비과세여부를 판정한다. 지분이 제일 많은 상속인은 앞서 설명한 상속주택을 취득한 것과 동일하게 취급되지만, 소수지분자는 그냥 상속주택이 없는 것으로 보는 것이다. 그렇다고 하더라도, 소수지분을 양도할 때는 양도소득세가 과세된다는 점은 주의해야 한다. 공동상속자들 지분이 모두 같을 때는, 공동상속주택에 거주하는 자, 연장자 순으로 최대지분자를 결정한다.

참고로, 소수지분 공동주택이 2채인 상태에서 일반주택을 양도하는 경우, 종전에는 일반주택에 대해 비과세가 적용되지 않는다는 해석이 있었으나, 최근 조세심판례에서는 소수지분은 주택이 없는 것으로 보고 일반주택에 대해 비과세를 적용해야 한다고 해석한 경우도 있으므로, 판례가 나오거나 법 개정이 있을지 지켜볼 필요가 있다.

마지막으로, 다주택자가 지정지역에 소재한 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되는데, 다주택자를 판정할 때, 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택은 주택수에 포함하지 않는다. 공동상속주택은 다수지분자가 소유한 것으로 보아 5년 경과 여부를 따져 주택수 포함 여부를 결정한다.

경기신문 webmaster@kgnews.co.kr

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