한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리며 투자 열풍을 일으켰던 지식산업센터(지산)가 최근 고금리와 경기 침체로 어려움에 빠졌다. 정부가 유휴 지산을 주택으로 전환할 수 있는 방안을 내놓으며 재활용 가능성이 주목받고 있지만, 전문가들은 수익성과 현실성을 고려하지 않은 무분별한 전환은 또 다른 부작용을 낳을 수 있다고 지적한다.

지산은 아파트 규제의 풍선효과 속에 대체 투자처로 각광받았다. 세제 혜택과 규제 완화가 겹치며 공급은 급증했고 투자자들은 몰려들었다. 그러나 고금리 시대가 도래하자 상황은 급변했다. 담보대출 연체율이 급등하고 경매 건수는 1년 새 두 배 이상 늘었다.

경매 매각가율은 64.7%까지 떨어졌고 일부 지역에서는 감정가의 10%대에 낙찰되는 사례까지 나타났다. 수도권에만 인허가를 받고도 착공하지 못한 지산 부지가 111만 7000㎡, 아파트로 환산하면 최대 2만 5000가구에 이른다. 공급 과잉이 뚜렷하다.

정부는 지난 9월 ‘9·7 주택공급 확대방안’을 통해 지산을 주택으로 전환할 수 있도록 제도를 손질했다. 그러나 모든 지산을 일괄적으로 바꾸는 것은 불가능하다는 것이 전문가들의 중론이다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “리모델링 비용이 과도하면 수익성이 보장되지 않아 오히려 애물단지가 될 수 있다”며 “청년층을 겨냥한 공유 주거(코리빙)나 기업형 임대주택으로의 선택적 전환이 현실적인 대안”이라고 말했다.

실제 해외 투자자들은 이미 국내 코리빙 시장에 관심을 보이고 있다. 모건스탠리 등 글로벌 자본은 한국의 청년층 주거 불안 속에서 코리빙의 성장 가능성을 높게 평가하며 진출을 확대하고 있다. 이는 지산 활용의 새로운 가능성을 보여준다.

입지 특성에 맞는 전환 전략도 제시된다. 최 교수는 역세권 지산의 경우 고령화 사회에 대응해 실버타운이나 요양시설로 활용하는 방안이 적합하다고 제안했다. 최소한의 리모델링으로 비용과 기간을 줄이고, 공유 주방·차량·의료시설을 결합하면 청년층과 고령층 모두에게 매력적인 복합공간으로 거듭날 수 있다는 것이다.

최 교수는 “지역 여건과 수요에 맞는 유연한 전환 전략을 마련해야 한다”며 “그래야만 지금의 미운 오리새끼로 전락한 지산이 다시 도시의 황금알로 되살아날 수 있다”고 강조했다.
 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]