Q : A주식회사(이하 ‘A회사’라고 한다)는 지역주택조합 사업을 추진하기 위해 마을 주민들로부터 토지를 매수한 다음 B지역주택조합(이하 ‘B조합’이라고 한다)을 구성하여 조합설립인가를 받았고, A회사가 B조합의 업무대행사가 되었다. 한편 A회사의 대표이사인 C는 인근에 있는 甲지역주택조합(이하 ‘甲조합’이라고 한다)의 조합장으로서, 甲조합의 업무대행사인 乙회사의 대표이사인 D를 B조합의 조합장으로 선출되게 했다. 즉 甲조합의 조합장이 B조합의 업무대행사인 A회사의 대표이고, B조합의 조합장이 甲조합의 업무대행사인 乙회사의 대표이다. 그 후 A회사의 대표이사인 C와 B조합의 조합장인 D는 A회사의 자회사에게 불필요한 거액의 용역을 주는 등 B조합의 자금을 횡령·배임했다. 한편 B조합의 조합원 E는 B조합의 사업진행에 관해 알아보던 중 B조합과 甲조합의 업무대행사 대표가 상호 교차하여 甲조합과 B조합의 조합장과 업무대행사를 맡고 있는 것을 알게 되었고, ‘이들이 B조합의 자금을 횡령한다’는 의심을 품게 되었다. 이에 E는 몇몇 조합원들과 비상대책위원회를 만들고, B조합의 조합장 D에게 조합 구성원 명부에 대한 열람·복사 신청을 하였는데, D는 조합원들의 성명,
Q: A는 지역주택조합 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 분양받기 위해 가칭 B지역주택조합(이하 ‘B조합’이라고만 한다) 및 B조합의 업무대행사인 C와 조합가입 계약 및 조합업무대행계약을 체결한 다음, 이 사건 아파트의 시공자로 예정되어 있는 D명의 계좌에 조합원 분담금과 업무추진비를 입금하였다. 위와 같은 계약 체결과정에서 C는 A에게 C가 작성한 ‘분양상담자료’와 ‘헤럴드 생생뉴스에서 이 사건 아파트에 관하여 보도한 자료’를 보여주면서 ‘B조합이 현재 사업부지 중 80%에 관한 사용권원을 확보하여 2015년 10월 조합설립인가를 신청 예정이고, 2016년 5월 착공을 하여 2018년 2월 완공 후 2018년 6월 입주할 예정’이라고 설명하였다. 그러나 B조합은 위 계약체결일로부터 4년이 지난 현재까지도 사업부지를 확보하지 못하여 조합설립인가 신청조차 하지 못하고 있다. 이러한 상황에서 A는 A가 D명의 계좌에 입금한 분담금 등의 금원을 돌려받고 싶다. 그러나 B조합은 자산이 없다. 이에 A는 C를 상대로 불법행위에 기한 손해배상 청구 및 D를 상대로 계약 해제 등에 의한 분담금 등 반환청구를 하였다. A의 청구는 받아들여질까? A: 위 사례는
지역주택조합은 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유하고 있는 사람들이 자주적으로 결성한 단체로서, 토지매입, 주택건축, 분양사업을 직접 조합이 사업시행자가 되어 주도한다. 이에 이론적으로는 아파트 건설에 관련된 사업 일체를 조합이 직접 시행하기 때문에, 즉 시공사나 시행사가 중간에서 가져가는 수익이 없고, 분양과정에서 드는 광고비용을 줄일 수 있기 때문에, 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다는 장점이 있다. 실제로 많은 무주택자들이 ‘분양가가 시세보다 상당히 낮은데, 주택청약통장도 필요 없고, 가점도 필요 없다’는 말에 혹하여 지역주택조합에 가입하고 있다. 그러나 지역주택조합이 성공한 사례는 많지 않다. 이에 이하에서는 여러 판례 사안들을 통해 지역주택조합 가입시 고려해야 할 사항들에 대해 논해보고자 한다. 먼저 조합가입계약 체결시 ‘향후 사업계획승인시 사업계획(설계, 자금계획, 사업규모 등)이 변경, 조정될 수 있음을 인지하고 이에 이의를 제기하지 않는다’는 내용의 각서를 제출하거나 이와 같은 내용이 계약서에 기재되어 있는 경우가 많다. 그러나 이와 같은 기재가 있는 경우 향후 해제가 어려울 수 있으므로 신중해야
Q 재건축 조합인 A조합의 조합장인 B는 A조합의 조합원이자 대의원인 C와 조합업무로 인해 다투다가 자필로 사직서를 작성한 다음 2018년 3월 25일에 A조합의 이사 중 연장자인 D에게 이를 제출하였다. 그 후 C는 대의원 1/3 이상을 모집하여 B에게 대의원회 소집을 청구했으나, B는 자신의 사직 건 등이 안건에 포함되어 있자 소집청구를 거부하였다. 그러자 A조합의 감사인 E가 2018년 4월 4일에 A조합의 대의원들에게 ‘2018년 4월 6일에 대의원회를 개최한다’는 소집통지를 하였고, 2018년 4월 6일 대의원회를 개최하여 ‘B의 직무수행을 정지한다’는 안건을 가결하였다. 한편 B는 2018년 5월쯤 A조합의 조합원 1/5이 목적사항을 기재하여 임시총회의 소집을 요구하자 조합원들에게 임시총회 개최를 위한 소집통지를 하였다. 그러자 C가 ‘B는 2018년 3월 25일에 A조합의 조합장 직을 사임하였고, 2018년 4월 6일에 개최된 대의원회에서 B의 직무수행 정지를 의결하였기 때문에 B는 임시총회 소집권한이 없다’며 위 임시총회의 개최를 금지하는 내용의 가처분을 신청하였다. C의 주장은 받아들여질까? A 먼저 재건축 조합의 표준정관 제18조를 보면,
Q. A조합은 재건축 조합으로, B건설사와 2015년경 공사도급계약을 체결하면서 ‘공사대금은 연면적을 기준으로 평당 450만 원의 비율로 산정하되, 착공일까지 물가변동이 있을 경우 금융물가지수 또는 건설공사비 지수인상률을 적용하여 공사계약금액을 조정한다’고 약정하였다. 그 후 사업시행변경인가가 예상보다 늦게 나 위 공사도급계약 체결일로부터 약 4년이 경과한 2019년 중반에 착공이 가능하게 되었고, 이에 A조합과 B건설사는 공사계약금액을 조정하게 되었는데, 그 과정에서 금융물가지수와 건설공사비 지수인상률 중 어느 것을 적용할지에 관하여 극심한 입장대립이 있었다. A조합은 대의원회의 사전심의 없이 바로 임시총회를 개최하여 B건설사와의 공사도급계약 해지를 의결한 후 2019년 8월 1일쯤 B건설사에게 ‘공사도급계약을 해지한다’고 통보하였다. 참고로 A조합의 정관은 ‘대의원회는 총회에 부의되는 안건을 사전심의 한다’고 정하고 있고, A조합과 B건설사 사이에 작성된 공사도급계약서를 보면, ‘A조합은 계약 해지 사유가 판명된 경우 60일의 이행기간을 정해 B건설사에게 서면으로 이행할 것을 통보한 후 이 기간 내에 이행되지 않은 경우 계약 전부 또는 일부를 해지할 수
Q. A조합은 재건축 조합으로서, B건설사와 공사도급계약을 체결하였으나, B건설사가 아무런 이유 없이 공사비의 증액을 요구하면서 공사를 중단하는 등 공사도급계약을 위반하자 2019년 10월 1일 조합원 임시총회를 개최하여 ‘B건설사와의 공사도급계약 해지’ 안건에 대해 결의하였다. 그 과정에서 A조합의 조합원은 총 500명인데, 임시총회를 개최하기 전에 470명의 조합원이 임시총회를 위한 서면결의서를 제출하였고, 그 중 170명이 임시총회 당일에 참석 하였으며(투표는 하지 않았다), 서면결의서를 제출하지 않고 현장에 직접 참석하여 투표한 인원은 30명이었다. A조합은 위 임시총회에서 찬성 480명으로 B건설사와의 공사도급계약 해지 안건이 가결되자 B건설사에게 해지를 통보하였다. 그러자 B건설사는 크게 반발하며 ‘이 사건 임시총회 결의는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 한다) 제45조 제6항을 위반해 시공자 변경 결의로서의 효력이 없다’고 주장한다. A조합의 정관을 보면, ‘시공자 선정을 위한 총회 결의시 조합원 총수의 과반수가 직접 참석하여 의결해야 하고, 시공자 변경의 경우도 같다’고 규정되어 있다. A. 조합이 총회에서 의결을 하려면 조합원의
Q. A는 지구단위 계획상 제2종 일반주거지역 내에 위치한 주차장 용지로 지정되어 있는 땅을 분양받은 후 A가 판매하는 자동차의 원스톱 센터를 설치하기 위해 구청장 B에게 건축허가 신청을 하였다. A가 설치하고자 하는 원스톱 센터는 지하 4층, 지상 3층 규모의 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)로서, 전체 연면적 중 주차장이 약 70%(지하 1층~지하 4층), 정비센터가 약 26%(지상 2, 3층), 자동차 영업소가 약 4%(지상 1층)의 비중을 차지하는 건물이었다. 이에 A는 B에게 건축허가를 신청할 때, 이 사건 건물을 ‘주차전용건축물’로 표기하였고, 자신을 도시계획시설(주차장) 사업시행자로 지정해 달라는 신청과 도시계획시설(주차장) 사업 실시계획인가신청도 함께 하였다. 그 후 B는 A에게 이 사건 건물의 건축을 허가하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였고, 위 처분에 따라 A는 건물을 70% 상당 건축하였다. 그런데 이 사건 건물 인근에 거주하고 있는 C가 이 사건 처분이 위법하다고 주장하며 건축허가처분 취소소송을 제기하였다. C의 위 취소소송은 받아들여 질 수 있을까? A. 먼저 C에게 행정소송을 제기할 수 있는 원고적격이 있는지
Q : A는 2018년 1월 1일 신탁회사인 B와 A소유 주택(이 사건 주택)에 관해 ‘위탁자 A, 수탁자 B, 수익자 C’로 된 부동산담보신탁계약(이 사건 신탁계약)을 체결했고, B는 같은 날 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료했다. 이 사건 신탁계약의 주요내용을 보면, 위탁자인 A는 이 사건 주택을 계속 점유·사용하고 위 주택의 관리 및 이에 드는 일체의 비용을 부담하며, 수탁자인 B의 사전승낙 없이 이 사건 주택에 관해 임대차 등 권리설정을 하지 못한다. 따라서 이 사건 신탁계약 체결 후 체결되는 임대차 계약은 B명의로만 체결돼야 하고, A명의로 이를 체결하려면 B의 사전승낙을 얻어야 한다. 그런데 A는 2018년 6월 1일 B의 승낙 없이 D와 이 사건 주택에 관해 A명의로 임대차 계약을 체결했고, D는 같은 날 이 사건 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다. 한편 A는 2019년 1월 1일 이 사건 주택에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, C는 같은 날 이 사건 주택에 관해 근저당권설정등기를 마쳤다. 그 후 C는 이 사건 주택에 관해 임의경매를 신청했고, 위 절차에서 E가 이 사건 주택을 경락받아 2019년 9월 1일 E명의
Q. A는 상가소유주인 B와 상가임대차계약을 체결하고, 위 상가를 인도받아 식당을 운영해 왔다. A는 임대차계약 갱신을 통해 전체 임대차 기간이 10년이 됨으로써 더 이상 B에게 상가임대차계약의 갱신을 요구할 수 없게 되자, 최종 임대차 기간이 만료되기 3개월 전에 C에게 식당의 시설과 거래처 등 모든 재산적 가치를 1억 4천500만 원에 양도하는 권리금계약을 체결 했다. A는 B에게 C와의 권리금계약 체결사실을 알리며, C와 새로운 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했으나, B는 위 식당 건물을 재건축 또는 대수선 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유를 들어 C와 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다. 이에 A는 B가 C로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했다며 B를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다. A는 승소할 수 있을까? A. 이 사건의 쟁점은 전체 임대차기간이 10년을 초과해 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 상가건물임대차보호법(상가임대차법) 제10조의 4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다. 먼저 상가임대차법 제10조의 4 제1항은 ‘임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임
Q : A는 B에게 A소유 토지(‘이 사건 토지’)를 매도했다. 위와 같은 매매 당시 B는 A에게 ‘이 사건 토지 위에 건물을 지어 분양할 예정이고, 토지 매입비와 건축비를 PF대출을 일으켜 조달할 예정’이라고 이야기 하면서, ‘PF대출에 대한 이자가 상당해 미리 건축허가를 받아 두려고 하는데, B가 미리 건축허가를 받을 수 있도록 토지사용승낙서를 작성해 달라’고 요청했다. 이에 A는 B의 요청에 따라 토지사용승낙서를 작성해 주면서 그 하단에 ‘이 사건 토지사용승낙서는 토지매매계약에 근거한 것이므로 위 매매계약이 파기되면 무효가 된다’는 내용을 기재했고, B는 위 토지사용승낙서를 첨부해 건축허가를 받았다. 그런데 B가 약속한 잔금 지급기일까지 PF대출을 일으키지 못하는 등의 사정으로 인해 A가 무려 4차례나 잔금 지급기일을 연장해 주었음에도 B는 계속 잔금을 지급하지 못했다. 그러자 A는 B에게 마지막으로 잔금 지급기일을 연장해 주면서 ‘금번에도 잔금을 지급하지 못하면, 매매계약은 해제되고, 토지사용승낙서도 즉시 효력을 잃으며, B는 건축허가를 포기한다’고 약정했다. 그럼에도 B는 마지막으로 유예된 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못했고, A는 B와의 매매