매달 고정적인 수익을 누릴 수 있는 매력적인 상가. 하지만 분양 결정 이전에 미리 상가를 볼 수 있는 방법이 없어 준공 이후 기둥이 들어서거나 주변 환경입지를 확인하지 못해 낭패를 보는 경우가 종종 발생한다.
현재 부동산 시장은 선시공 후분양의 공급방법이 일반화되지 않아 아파트나 상가 모두 완공되지 않은 상태로 분양되는게 일반적이기 때문이다.
또 아파트는 내부마감재나 빌트인 등의 옵션을 통해 전체적인 분위기가 조성되는 상품으로 견본주택이 꼭 필요하지만 상가는 대규모 테마공간으로 조성되지 않는 이상 기본 구획정리 수준인 경우가 대부분이다.
상가정보업체 전문가들은 “상가는 현장 확인보다는 내부투시도나 평면도 등에 의존해 가치를 판단하는 게 현명한 방법으로 꼽힌다”며 “도면으로 상가투자를 검토해야 할 때 6가지 점검사항만 알아도 도면에 대한 이해와 검토가 부족해 낭패를 겪는 일은 없을 것”이라고 말했다.
◇ 전면장방형 상가가 활용성 높다 = 전면길이가 표시되지 않은 상가는 일단 주의해야 한다.
상가가 매장로써의 기능을 유지하기 위해선 밖에서 볼 수 있는 부분이 최소한 3.8m 이상이 확보돼야 하기 때문이다.
상품을 진열할 수 있는 부분이 적다면 그만큼 매장로서의 기능이 줄어드는 것과 같다.
상가 분양을 고려하고 있다면 도면에서 수치를 확인하는 것은 물론 각 매장의 사방 길이를 꼭 확인해야 한다.
◇ 상가 내부 기둥을 살펴라 = “큰 기둥이 상가 가운데 떡 버티고 있을 줄 알았다면 저희는 분양 받기를 주저했을 겁니다.”
부천 중동에 소재한 L 상가 113호 분양받은 임모(47·여)씨는 상가 분양이전에 알지 못했던 기둥이 들어서 피해를 고스란히 떠안게 됐다.
그는 “상가 분양 받을때 평면도에 대한 설명이 없었어요. 상가는 시야가 탁 트여야 광고도 되고 상가 입지가 좋아지는거라고 생각되는데 너무나 실망스러워요”라며 하소연했다.
상가의 도면을 검토한 당시에는 알지 못했던 기둥이 공사 과정에서 들어서는 경우가 종종 발생한다.
이는 분양대행사가 의도적으로 기둥에 대한 표시를 없앤 도면을 투자자에게 제공했기 때문이다.
상가분양이 결정됐다면 가능한 설계도면에 입각한 원본 도면을 참고, 상가매장의 내부조건을 잘 따져보는 안목이 필요하다.
◇ 상가 시설물의 이용도를 확인해야 한다 = 엘리베이터와 에스컬레이터가 있는 고층상가건물은 엘리베이터의 효용성이 강조되지만 중저층의 상가라면 에스컬레이터의 효용가치가 높다.
효용가치가 높은 상가라면 그만큼의 수익률도 보장받을 수 있다.
이를 위해 내부시설물의 가치활용성에 대한 검토가 필요한다.
실제 에스컬레이터의 활용 비중에 대해서도 우측회전 성향이 강한 사람들의 심리를 감안한다면 하차 후 오른쪽 매장에 대한 비중가치가 높다.
분양상담 때 에스컬레이터 운영이 일정한 시기를 두고 상, 하행을 뒤바꿔 운행한다는 설명도 있지만 실제 이렇게 운영되는 경우는 그리 많지 않다.
협소한 내부공간과는 달리 외부환경이 넓다면 상가 입지조건에 도움이 된다.
그렇기 때문에 외부환경이 표현된 도면을 참고해야 입지를 제대로 분석할 수 있다.
상가분양을 계획하다 보면 건물의 내부 공간구성이나 매장의 규격, 출입구 부분 등에 대한 검토만 신경쓰다가 외부조성물에 대한 공간구성을 놓치는 경우가 발생하기 때문이다.
상가정보업체 관계자는 “편의점, 옷매장 등은 상품을 외부로 진열해야 할 필요가 있음에도 불구하고 노출가시성이 취약한 경우가 있다”며 “지대가 높은 지역은 화단이 조성되는 점을 살펴 출입문을 제외한 나머지 공간이 화단 등에 의해 가려져 매장의 노출이 떨어지지 않도록 해야 한다”고 주의를 당부했다.
◇ 벽면매장은 마감재 확인이 필수 = 유리마감재 점포와 폐쇄형 마감점포의 경우 점포의 활용성 차이는 예상외로 크다.
벽면매장은 출입구가 없더라도 마감재에 따라 시각적 효과가 다르게 반영되기 때문이다.
유리마감은 외부에 상품을 진열할 수 있는 공간이 마련되지만 철근 콘크리트(일부조적벽돌마감)는 애초부터 막혀있는 것과 같다.
상가정보업체 전문가들은 “유리마감재 매장과 폐쇄형 마감재 매장은 활용성 차이가 크게 나타난다”며 “상가 분양 상담자들도 유리 마감재를 선호하는 현상이 뚜렷한 것으로 평가한다”고 말했다.
◇ 도면에 없는 내용도 찾아야 한다 = 분당의 한 유통상가는 음식점(푸드코드)을 조성했지만 조리과정 중 환기구를 만들 수 없는 문제가 발생했다.
덕트(공기정화) 시설을 마련하려고 계획했는데 소방법에 의한 방화셔터로 덕트 시설을 매장 공간에 마련할 수 없었기 때문이다.
일반 평면도에 나타나지 않는 것으로 사전 검토로 확인하지 않을 경우 낭패를 볼 수 있다.
방화셔터 등과 관련된 부분은 주로 에스컬레이터 주변부나 화재의 확산을 막기 위해 공기유입이 왕성하게 일어날 수 있는 공간에 구성되는 점 등을 사전에 알고 있다면 무난히 조치할 수 있다.
정미현 상가뉴스레이다 선임연구원은 “상가의 위치나 공간 상담시에는 간결한 상담자료 외에도 반드시 세부내역이 표현된 도면을 참고해야 한다”며 “많은 분양현장에서 상담자를 위해 간결하고 깔끔한 도면을 보여주고 있지만 이를 100% 신뢰하는 것은 상당한 위험을 내포하고 있음을 알아야 한다”고 조언했다.
