수원에 사는 직장인 유모(41)씨는 최근 2천만원의 여유 자금으로 2~3억원대 서울·경기지역 아파트 주인이 될 수 있다는 내용의 이메일을 받았다. 매매가와 전세가의 작은 차이를 이용한 갭(gap)투자에 관련된 것으로, 최근 직장인이나 일부 대학생들도 이를 통해 수익을 얻고 있다는 내용은 관심을 끌기에 충분했다.

대출 요건을 강화하는 내용 등을 담은 정부의 6·19 부동산 대책이 지난 3일 시행되면서 서울뿐 아니라 경기지역에서 규제 적용에서 벗어난 기존 중·소형 아파트를 중심으로 갭투자가 성행하고 있다.

하지만 갭투자는 매매 및 전세가격이 오를 것을 전제로 하다 보니 입주 물량이 늘거나 시장금리가 인상되려는 움직임을 보이는 현 상황에선 자칫 투자자는 물론 세입자까지 큰 피해를 입을 수 있어 이런 문제를 막을 수 있는 대책이 필요한 실정이다.

5일 부동산관련업체 등에 따르면 최근 인터넷상 각종 부동산 커뮤니티 등을 중심으로 갭투자를 종용하거나 상담해 준다는 컨설팅업체들이 크게 증가하고 있으며, 이런 내용의 이메일이 불특정 다수에게 발송되고 있다.

갭투자는 전세가율(주택 매매가격 대비 전셋값 비율)이 높은 지역에서 이뤄지는 투자 방식으로, 전세가율이 80%를 넘는 지역의 아파트 가격이 2억원일 경우, 투자자는 전세(1억6천만원)를 끼면 4천만원만 투자하면 집을 살 수 있다.

집값이 오르면 되팔고, 전셋값이 오르면 새 임대인을 구한 뒤 기존 임대인에게 전세금을 돌려줌으로써 시세 차익을 얻는다.

KB국민은행의 주택가격동향을 보면 6월 기준 서울의 아파트 평균 전세가율은 72.4%, 경기지역은 이보다 높은 78.8%다. 경기지역에선 의왕 84.8%, 군포 83.7%, 의정부 82.2%, 용인·광주·파주 81.7%, 고양 81.4%, 안양 81.2%, 수원·오산 80.0% 등의 순으로 높다.

군포 소재 S공인중개소 관계자는 “전세가율이 높은 단지를 중심으로 갭투자 문의가 예전보다 늘었다”며 “저금리인데다 분양권 투자와 큰 차이가 없다 보니 규제 이후 자금이 이 쪽으로 흐르는 것 같다”고 말했다.

하지만 갭투자는 해당지역 공급과잉, 금리인상, 규제강화 등으로 부동산시장이 위축돼 집값 및 전셋값이 하락할 경우, 구입한 주택이 ‘깡통주택’으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금도 돌려주지 못하거나 투자자가 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있다.

실제 지난 6월 경기지역 입주 물량(8천200가구)이 신도시가 있는 양주와 화성에 몰리면서 양주와 화성 전세가율이 5월 77.3%, 75.8%에서 6월 76.7%, 75.7%로 하락했다.

경기지역은 7월에도 1만2천266가구, 8월 역시 2만2천655가구의 입주 물량이 대기 중이며, 갭투자가 활발히 이뤄질 것으로 보이는 수원, 용인, 평택 등 경기남부지역에 집중돼 있다.

도내 부동산업계 관계자는 “갭투자는 잘못될 경우 투자자는 물론 무주택 서민, 예비부부, 청년층 등 주택 수요자들에게까지 피해가 돌아갈 수 있는 만큼 보유세를 올리거나 다주택자에게 중과세를 적용하는 등의 정부 제재 대책이 필요하다”고 말했다.

/김장선기자 kjs76@