임대주택은 취약계층, 청년, 신혼부부 등을 위한 복지 차원에서 높은 주거비용을 최소화 할 수 있는 대안이다.

기본적으로 좋은 취지의 정책임은 틀림없는 사실이다. 하지만 현실과 동떨어진 민간임대주택 공급은 취약계층에게는 빛 좋은 개살구에 불과하다.

임대주택은 ‘공공임대주택’과 ‘민간임대주택’으로 2종류로 구분되어 진다.

‘공공임대주택’은 공공주택사업자가 정부 등으로부터 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로, 임대 또는 임대 후 분양전환을 목적으로 공급하는 주택을 말하며, ‘통합공공임대주택(영구, 국민, 행복)’, ‘장기전세주택’, ‘분양전환공공임대주택’, ‘기존주택매입임대주택’ 등으로 나뉜다.

또, ‘민간임대주택’은 임대사업자가 임대목적으로 제공하는 주택으로서 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 주택을 말하며, ‘공공지원민간임대주택’, ‘장기일반민간임대주택’ 등으로 구분된다.

내 집 마련하려는 분들에게는 다다익선일 수 있지만, 너무 복잡하고 다양한 형태이며, 거기에 임대기간, 임대료, 적용대상자 등은 각각 상이하다.

‘도시 및 주거환경정비법’ 제10조 제1항 제2호에 따르면, 임대주택 건설비율은 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30이하에서 대통령령으로 정하는 범위이다.

또한, 지자체 정비사업의 건설비율은 100분의 30이하 범위에서 지역 여건에 맞추어 실행하고 있다.

‘운영주체’는 공공인 경우, 한국토지주택공사(LH), 지역주택도시공사, 지자체이며, 민간인 경우는, 조합에서 민간임대사업자로 포괄양도양수(민간임대주택법 제43조)할 수 있다.

‘매각비용’은 공공인 경우, 공공임대주택 분양전환 가격의 산정 기준에 따른 건축비+부속토지의 감정평가액이고, 민간은 조합과 민간임대사업자 협의를 통하여 산정한다.

필자는, 다음과 같은 문제점을 지니고 있다고 본다.

첫째, 최근에 재개발 임대주택을 한국토지주택공사(LH) 등에서 임대주택 매입을 거부할 경우, 조합이 법을 악용하여 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 정한 재개발임대주택의 공공인수가격 보다 높은 시세로 민간임대사업자에게 포괄 매각하는 사례가 급증하고 있다는 점이다.

둘째, 재개발 임대주택을 민간업체에 포괄 매각하면서 공공임대에 비해 높은 보증금과 임대료 등으로 세입자들의 주거 부담 비용이 증가하고, 재개발 내에 거주하던 취약계층 등은 재입주가 불가능한 상태다.

이는, 결국 민간업체 포괄매각은 기본취지에 어긋나며, 취약계층 등을 위한 임대주택이 아니라, 민간업체들만 배부르게 하는 정책에 불과하다.

따라서, 필요한 계층이 실질적인 복지 혜택을 받을 수 있도록,  현실에 맞는 제도개선이 적극 모색되어야 한다.

첫째, 민간업체에게 포괄 양도∙양수한 조합을 대상으로 매입, 임차 차이를 확인하고 도정법 절차에 맞게 진행되었는지 등을 전수 조사 하여, 집행과정에서 불법이 발생했다면 강력한 법적 조치를 취해야 한다.

둘째, 도정법상 조합의 임대아파트 임대료 및 민간매각을 제한할 수 있는 법적 근거가 없으므로, 현행법상에 재개발 임대주택의 공공임대주택 전환 의무화가 필요하며, 또는 LH공사, 지자체 도시공사, 지자체에서 의무적으로 매입해야 하도록 법률개정이 필요하다.