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'전창훈'의 전체기사

칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자소송의 최근 중요 쟁점

최근 지어지는 아파트는 고급스러운 외관을 위해 저층부나 필로티, 주출입구를 화강석이나 대리석 같은 석재로 마감하는 경우가 많습니다. 외벽석재들은 파손시 추락이나 낙하의 위험이 있어 안전하게 시공하는 것이 무엇보다 중요합니다. 실무에서는 이를 ‘건식 석재’ 공사라고 하며, 과거에는 돌을 붙일 때 시멘트 반죽을 발라 붙였지만(습식), 최근에는 건물 외벽에 앵커와 철재 프레임을 설치하고 거기에 돌을 걸어 고정하는 ‘건식 공법’을 주로 사용하고 있습니다. 이때 수십 킬로그램에 달하는 무거운 돌판이 흔들리거나 빠지지 않도록, 돌의 측면에 구멍을 뚫고 프레임과 돌을 핀(Pin)으로 꿰어 고정하는데, 이것이 바로 ‘꽂임촉’입니다. 쉽게 말해 셔츠의 단추나 가구의 나사못처럼 돌을 꽉 잡아주는 ‘물리적 잠금장치’인 것입니다. 문제는 이 석재 마감 뒤편에서 위험한 ‘날림 공사’가 벌어진다는 것입니다. 최근에는 많이 시정되었지만 과거 일부 시공 현장에서는 작업 시간을 줄이기 위해 돌에 구멍을 뚫고 핀을 박는 정석 시공 대신, ‘에폭시(석재용 접착제)’를 사용하여 돌을 프레임에 단순히 붙여버리는 방식을 사용하였고 이러한 시공방법이 하자에 해당하는지 여부가 최근 하자 소송에서 쟁점
- 전창훈
- 2025-12-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자소송의 최근 중요 쟁점, 층간균열

아파트에 입주하고 몇 년이 경과하면 외벽이나 발코니 쪽에 실금처럼 보이는 균열을 발견하는 경우가 많이 있습니다. 균열의 폭이 큰 경우에는 당연히 이를 하자라고 주장할 수 있고, 실제 하자 소송에서 이러한 균열은 하자로 많이 인정되고 있습니다. 실무적으로는 0.3mm 미만의 미세한 균열의 경우 문제가 되고 있습니다. 이러한 미세한 균열에 대하여 시공사 측에서는 "0.3mm 미만의 미세한 균열이고 누수도 없으니 기능상 문제가 없다"라며 표면만 덮는 '표면처리공법'으로 보수하면 된다고 주장을 합니다. 특히 최근 아파트 하자 소송에서는 '층간균열'이 중요한 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 층간균열은 시공 과정에서 층과 층 사이 접합부에 필연적으로 발생하는 균열을 말합니다. 입주자들은 이것이 단순한 미관상 결함이 아니라 건물의 내구성과 안전성에 영향을 미치는 '하자'라고 주장합니다. 반면 시공사 측에서는 표면만 덮는 '표면처리공법'으로 보수하면 된다거나 누수를 막는 '방수키'가 시공되어 있으니 하자가 아니라고 주장하기도 합니다. 아파트 하자소송에서 중요한 기준이 되는 서울중앙지방법원의 '건설감정실무'(2016년 개정판)에서는 '층간균열'을 일반 균열과는 다르게 취급합니다
- 전창훈
- 2025-11-06 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자판단의 기준

지난 칼럼에서 하자 소송에서 상당한 비중을 차지하고 있는 미시공이나 오시공 하자의 경우가 전체 하자에서 70% 정도에 달한다고 설명드렸습니다. 소위 이러한 ‘사용검사 전 하자’의 경우에는, 설계도면과 달리 '미시공' 또는 '변경시공' 한 부실시공으로 인한 하자에 해당하는 것인데, 실제 아파트 건설과정에서는 다양한 설계도면들이 작성되므로 어떤 도면을 기준으로 하여 하자 여부를 판단하는 것은 매우 중요한 문제입니다. 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 제출하는 기본설계도서로, 대외적으로 공시되는 것이 아니므로 분양계약의 기준이 되지는 않고, 실제 건축 과정에서는 현장 여건 등을 감안하여 공사 항목 간 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루지고 있습니다. 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서(준공도면)에 의해 사용검사를 받게 됩니다. 아파트 분양계약은 통상 설계변경 가능성을 예정하고 있으며, 수분양자 역시 법령상 허용되는 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 아파트가 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 계약을 체결한 것으로 보기에, 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었더라도, 준
- 전창훈
- 2025-10-14 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자 소송에서의 책임제한

지난 칼럼에서 통상적으로 아파트를 분양받아 입주하고 2년 정도가 지난 경우 채권양도 절차를 통해서 처음 하자소송을 시작하게 된다고 설명을 하였습니다. 경우에 따라서는 시행사나 시공사에 대하여 오랜 기간 동안 하자 처리에 대한 요구만을 하거나 협상을 하다가 결렬이 되어 뒤늦게 소송을 시작하기도 합니다. 하자소송의 궁극적인 목적은 손해배상금을 수령하여서 이를 통해 공용부분이나 전유분에 존재하는 하자를 치유하는 공사를 하여야 하는 것이고, 이를 위해서는 우선적으로 법원의 감정을 통해서 적정한 보수비를 산정받는 것이 필요합니다. 하지만 법원의 감정을 통해서 보수비가 산정이 되더라도 실제 판결을 통해서 해당 금원이 모두 인정이 되는 것은 아닙니다. 현재 대부분의 사건에서 법원은 준공시로부터 감정을 위한 현장조사까지 또는 소제기까지의 기간 경과에 따라 대략 1년 5%의 비율로 책임을 제한하고 있습니다. 법원에서 이러한 책임의 제한의 근거로 드는 것은 시간이 지남에 따라 아파트의 자연적인 노후화가 진행되어 그것이 하자의 발생에 기여하고 이를 시공상 잘못과 구별하는 것이 현실적으로 어렵다는 것을 주된 이유로 하고 있습니다. 또한 하자가 있더라도 입주자들이 사용하는 과정에서
- 전창훈
- 2025-09-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자 소송 시작을 위한 채권양도절차

통상적으로 아파트를 분양받아 입주하고 2년 정도가 지났음에도 시행사나 시공사에서 하자보수를 원활하게 진행하지 않는 경우 입주자대표회의는 하자소송을 준비하게 됩니다. 입주자대표회의에서 하자소송을 진행하는 것으로 결정이 되면 이를 위해서 하자진단을 위한 업체와 법률 사무 대리를 위한 법무법인 선정을 하게 됩니다. 입주자대표회의가 입주민들을 대표하여 소송을 진행하기 위하여는 입주민들로부터 채권양도를 받는 것이 필요합니다. 채권양도라는 입주민들이 시행사에 대하여 가지고 있는 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 입주자대표회의라는 법인(단체)에 이전하는 것입니다. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지고 있는 것은 수분양자인 개별 입주민들이므로 원칙적으로는 이들이 모두 개별 당사자로서 소송에 참여할 수도 있지만 그렇게 하는 경우 수백 명의 입주민을 대리하여 소송과 관련한 업무를 진행하는 것이 현실적으로 어렵기에 소송의 신속하고 효율적인 진행을 위하여 입주자대표회의를 입주민들의 대표로 내세워 소송을 진행하게 되고 이를 위해 채권양도라는 절차를 거치게 되는 것입니다. 과거에는 입주민 중 한 명을 대표자로 세워서 진행하는 선정당사자 방식을 이용하기도 하였으나 이러한 방식은 소송
- 전창훈
- 2025-08-06 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자소송의 상대방

아파트 하자소송을 준비하는 과정에서 누구를 상대로 소송을 제기하여야 하는지 의문이 드는 경우가 있다. 최근에 소비자들은 소위 브랜드 아파트를 선호하는 경향이 강해서 해당 브랜드를 표방하면서 실제 건물을 건축한 시공사나 건설회사가 하자에 대한 책임이 있을 것이라고 생각하는 경우가 많다. 또한 하자소송을 준비하는 과정에서 분양계약서에 기재된 분양자가 현재는 폐업을 하여 분양자를 상대로 소송을 해도 소용이 없다는 것을 알게 되는 경우도 있다. 집합건물법에서는 하자담보책임의 주체에 관하여 ‘건물을 분양한 자’로 규정하고 있고, 이는 시행사를 의미하는 것이므로 원칙적으로 분양자인 시행사는 하자에 대한 소송의 상대방이 되는 것이 원칙이다. 이러한 이유로 우리가 많이 알고 있는 브랜드 아파트를 짓고 있는 건설사들이 시공사에 불과한 경우에는 이들은 하자소송의 상대방이 될 수 없다. 이들은 수분양자들과 직접 분양계약을 체결한 당사자가 아니기 때문이다. 다만, 과거에는 예외적으로 분양자가 하자보수에 기한 손해배상을 할 수 없는 무자력인 경우에는 채권자대위권이라는 법리에 따라 시공사를 상대로 소송을 제기할 수 있었다. 즉, 민법 제404조의 채권자대위소송을 통해서 도급계약에 기
- 전창훈
- 2025-07-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자소송의 첫걸음

필자는 약 3년 전 분양받은 아파트의 입주를 앞두고 사전점검에 참여한 적이 있었습니다. 내가 분양받은 아파트에 처음 들어가 보는 날이여서 설레는 마음과 함께 아파트의 사전점검을 어떻게 해야 하나 하는 막연한 걱정도 있었던 것으로 기억합니다. 그래서 사전점검 후기 등을 찾아보면서 사전점검시 유의하여야 하는 부분들이나 하자를 체크하는 방법 등을 챙겼습니다. 최근에는 이러한 사전점검을 대행해주는 업체도 있어 대행업체를 통해 보다 꼼꼼하게 사전점검을 하는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다. 필자 역시 사전점검 후 몇가지 하자를 찾아서 점검표에 상세히 기재를 한 후 제출을 하였고, 입주 전에 이러한 하자들이 모두 처리되어 있을 것이라고 기대를 하였습니다. 하지만 정작 입주 당일에도 지적한 하자들이 전혀 수선되어 있지 않았고 이후에도 반복적으로 시행사에 하자 처리를 요청하는 문서를 발송한 적이 있었습니다. 그러나 필자는 물론 수많은 수분양자들의 하자보수 요청에도 불구하고 하자처리 업무는 더디기만 하였고 그렇게 시간이 흘러가면서 수분양자들의 불만은 점점 쌓여만 갔습니다. 이후 필자는 아파트 하자와 관련된 손해배상 소송들을 진행하면서 생각보다 우리 아파트처럼 하자보수가 원
- 전창훈
- 2025-06-05 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 인터넷 커뮤니티상의 표현과 명예훼손

일상생활에서 단체 대화방이나 인터넷 커뮤니티의 게시판을 통해 다양한 분야에 관한 의견을 소통하는 것은 이제 흔한 일상의 모습이 됐다. 이러한 소통의 수단을 통해서 일상의 유용한 정보부터 같은 아파트나 마을 나아가 사회의 각종 현안에 대한 각자의 의견을 표명하고 나아갈 방향을 찾아가는 것은 순기능이라고 할 것이다. 다만, 이러한 소통의 과정에서 우리가 서로의 입장에 대한 충분한 배려가 없이 정제되지 않은 표현이나 허위의 사실의 표명이 이루어지고 이로 인해 같은 공동체의 구성원이나 이웃 간에 명예훼손으로 서로 고소하는 모습 역시 종종 볼 수 있다. 특히 사소한 다툼의 과정에서 객관적 사실을 표현하는 경우에는 명예훼손의 문제가 발생하지 않을 것이라고 생각하는 경우가 흔히 있다. 그러나 형법 제307조 제1항은 ‘공연히 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자’를, 형법 제307조 제2항은 ‘공연히 허위의 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자’를 처벌하도록 규정하고 있고, 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률(이하 ‘정보통신망법’이라 한다) 제70조 역시 허위의 사실 뿐만 아니라 사실을 적시하는 경우에도 처벌하도록 하고 있어 설사 표현의 내용이 객관적
- 전창훈
- 2025-05-09 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 역전세와 임차인의 보호

최근 서울과 경기지역의 아파트 등 주택가격이 하락하면서 전세값 역시 하락하고 있다고 합니다. 한 부동산 업체의 조사에 따르면 2년 전보다 전세보증금이 내린 아파트는 38.6%이고 분기별 전세보증금의 하락폭 역시 커지고 있다고 합니다. 이러한 변화는 임차인의 입장에서는 주거비 부담이 경감되는 측면도 있지만 반대로 임대인의 자금 여력에 따라 전세보증금을 돌려받기 어려워지는 위험이 증가할 수 있다는 의미이기도 합니다. 원칙적으로는 임대인은 임대차가 종료되면 임차인이 이사를 나갈 때 전세보증금을 돌려주어야 하지만 현실에서는 새로운 임차인이 들어와야 전세보증금을 돌려주게 됩니다. 따라서 임대차 기간의 만료를 앞두고 새로운 집으로 이사를 계획하는 세입자들의 걱정이 커지는 것도 사실입니다. 보통 세입자들은 보증금을 받아서 이사가는 집의 잔금을 치를 계획을 세우는데, 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못한다면 세입자에는 곤란한 일이 생기기 마련입니다. 이러한 걱정을 해결하기 위한 좋은 방법은 임대차계약을 체결하면서 또는 임대차기간의 50%가 지나기 전에 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증보험의 ‘전세보증금 반환보증 보험’에 가입을 하는 것입니다. 과거에는 보증보험에 가
- 전창훈
- 2025-04-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 개인간 금전거래시 체크 포인트(2)

지난 기고문을 통해서 개인간 금전거래시에도 차용증을 충실하게 작성하고 채무불이행시 신속한 집행을 위해서 약속어음공정증서를 작성하는 것도 필요할 수 있다고 설명했다. 개인간에 종종 큰 금전을 대여하는 경우에는 채무자가 그 소유 부동산이나 제3자 소유 부동산을 담보로 제공하는 경우도 있다. 이러한 경우에는 해당 담보물건의 등기사항전부증명서를 꼼꼼히 확인해 근저당권 설정이나 압류가 있는지 확인하고 시세와 비교하여 추가적인 담보여력이 있는지 확인하는 것도 필요하다. 통상 시세의 70% 정도를 기준으로 해당 부동산의 근저당권의 채권최고액의 합계액이 이를 초과하면 해당 부동산에는 더 이상 담보여력이 없는 것으로 판단하고 있다. 채권자와 채무자 사이의 금전거래는 통상 민사소송을 통해서 해결되는 것이 일반적이다. 그러나 변제기에 이르러 채무자가 자신이 변제능력이 없음을 자인하는 경우에는 실제 민사소송을 통해서 이를 해결하기 어려운 경우도 많이 있다. 이러한 경우 채권자는 채무자가 금전대여 당시 실제 변제의사가 전혀 없음에도 자신의 변제능력이나 변제방법, 대여금의 사용용도를 기망하여 돈을 빌렸다는 것을 이유로 사기죄로 고소를 하기도 한다. 대법원의 판결을 살펴보면 타인으로부
- 전창훈
- 2025-03-07 06:00

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