■ 보유세 절세법 오해와 진실

아파트 공시가격이 최고 60%까지 올라 6억원 이상 주택소유자의 보유세 부담이 커지면서 보유세 절세 방안에 대한 관심이 높아지고 있다.

절세 방법으로 흔히 장기임대사업 전환, 자녀에게 조기 증여, 6월 이전 주택 처분 등이 제시되고 있지만 세무 전문가들은 잘못하면 오히려 더 많은 세금을 물 수 있는 만큼 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 조언한다. 세무업계는 보유세 절세방안과 주의점을 제시했다.

◇ 장기임대사업으로 전환하라? = 다주택 소유자의 경우 장기로 주택을 계속 보유할 의사가 있다면 종부세 합산배제 대상이 되는임대사업용 주택으로 전환을 검토해볼 수 있다. 그러나 장기임대사업을 인정해주는 요건은 매우 까다로운 편이다.

▲해당주택이 국민주택 규모 이하, 공시가격 3억원 이하이고 ▲10년 이상 계속 임대해야 하며 ▲같은 특별시·광역시 또는 도에 5호 이상이어야 한다.

김강년 세무사는 “보유세를 면하기 위해 임대사업으로 전환하기가 쉽지 않다”며 “인정요건에 해당하는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.

◇ 다주택인 경우 자녀에게 증여하라? = 별도 세대를 구성한 자녀(30세 이상, 결혼한 자녀)에게 증여해 보유세 부담을 더는 것도 한 방법이다.

그러나 일반적으로 보유세 부담액보다는 증여세 부담액이 더 크기 때문에 잘 따져봐야 한다.

또 추가 등록세와 취득세, 등기비용을 부담해야 한다.

자녀가 현재 무주택자인 경우 앞으로 주택을 청약받을 예정이거나 무주택자로 여러 가지 혜택(장기주택마련저축, 국민연금 제외 등)을 받고 있는 경우 어느 것이 이득인지도 살펴봐야 한다.

◇ 과세기준일 이전까지 주택을 처분하라? = 현행 보유세 체계는 과세기준일인 6월 1일 기준으로 주택을 소유한 자에게 납세의무가 있다.

따라서 보유세 부담을 피하려면 5월 말까지 주택을 양도하면 되지만 우선 2주택 이상인 경우 양도소득세 부담액과 보유세 부담액을 따져봐야 한다.

보유세 부담이 커졌다고 해서 무조건 양도하다가는 오히려 양도소득세를 더 많이 납부할 수 있다. 1주택 소유자의 경우도 무턱대고5월말 이전에 양도하는 것은 좋지 않다.

비과세 요건(서울·과천 및 5대 신도시- 3년 보유, 2년 거주)에 해당하는지 먼저 살펴봐야 한다.

특히 5월 이후에 팔면 장기보유특별공제를 받을 수 있는 기간(보유기간 3년 이상)에 해당될 경우 보유세와 장기보유특별공제 혜택으로 인해 줄어드는 세액을 비교해 의사결정을 해야 한다.

무엇보다 보유세를 피하려는 주택매물이 한꺼번에 쏟아질 경우 제 값을 받을 수 없다는 점도 고려해야 한다.