주거용으로 이용하면서도 무늬만 업무용인 오피스텔이 늘고 있는데도 해당 지자체는 애매모호한 기준 때문에 단속을 하지 못하고 있다. 주거용과 업무용의 명확한 기준 없이 주거3 업무7이라는 비율만 갖춰 놓았기 때문이다.

업무용으로 신고해 놓고 실제로는 주거용으로 사용하고 있으면서도 컴퓨터만 있으면 업무용으로 볼 수 있어 단속할 근거가 없어 아예 단속 조차 못하고 있는 실정이다. 사정이 이렇다 보니 편법이 판을 치고 과세 조차 제대로 이뤄지지 않고 있다.

건축법 시행령에 따르면 오피스텔은 업무를 주로 하는 건축물로 분류, 분양 또는 임대하는 구획에서 일부 숙식을 할 수 있도록 2005년 7월 18일 법령을 개정했다.

건교부는 이후 지난해 12월30일부터 법령을 그대로 둔채 고시를 통해 난방을 허용했다.

건교부 고시 2006-635에 따르면 전용면적 50㎡(15평)이하 오피스텔은 바닥난방을 허용하여 독신자 및 신혼부부들의 주거 편의를 도모하고 주택 수요도 일부 충족할 수 있도록 했다고 밝혔다.

이는 업무용으로만 구별된 오피스텔을 주거용으로 변경, 사용할 수 있다는 해석이다.

그러나 오피스텔이 주거용으로 신고될 경우 양도세 등이 발생, 주인들은 재산세를 더 납부하더라도 오피스텔의 주거용 신고 자체를 회피하고 있다.

시·도 관계자들은 “홈쇼핑 등 전산처리만으로도 사업자등록이 가능한 현재, 주택에 포함되지 않는 무늬만 업무용 오피스텔은 편법을 낳고 있는데도 주거3:업무7이란 애매한 규정만 두고 있어 대처가 시급하다”고 주장했다.

◇ 오피스텔은 주거용? = “사업자등록증이 없어서 오피스텔 입주가 불가능할 것 같았는데 임대해서 산다니까 사업자등록증 필요없이 그냥 주거용으로 사용해도 괜찮다단데요.”

올 초 이모(28·여)씨는 수원시 팔달구 인계동 A오피스텔에 입주했다. 웬만한 원룸보다 깔끔하고 상권이 집중된 곳에 위치해 있기 때문에 직장 출퇴근엔 안성맞춤이기 때문이다.

그는 “직장에서 가깝고 상권이 밀집돼있어 교통이나 편의시설을 이용하는데 아무런 무리가 없다”며 “A오피스텔에는 저와 처지가 비슷한 사람이 많다”고 말했다.

수원시 권선구 매산동에 거주하는 서모(35)씨도 비슷한 이유로 B오피스텔 입주를 결정했다.

서씨는 “주민등록 전입을 하지 않는 조건으로 들어왔다”며 “주인이 세금을 줄인다는데 굳이 반대할 이유가 없다”고 말했다.

오피스텔이 주거용이 아니어서 주민등록 전입을 할 수 없기 때문이다. 임대인은 법으로 정한 임대차 보호법에 의해 보호를 받지 못하게 되는데도 임차인은 이같은 사실을 주지시키지 않고 단지 양도세 등 세금을 줄일 수 있다는 명목을 내세워 주민등록 전입은 그다지 필요한게 아니라고 둘러댄다.

따라서 무턱대고 오피스텔에 주거용으로 임대했다가는 나중에 낭패를 보기 십상이다.

수원시 건축관리팀 관계자는 “지자체가 확인하고 과세하도록 돼있지만 등록상 사무실로 된 오피스텔에서 주거를 하는 경우 일일이 파악할 수가 없고, 세금관련 처분도 명확하지 않아 혼란스럽다”며 “공급 확대를 명분으로 오피스텔을 활성화하기 이전에 공정 과세를 위한 제도 정비가 필요하다”고 말했다.

◇ 오피스텔은 주택에 포함되나? = “사업자등록을 하지 않았는데, 다음해 청약예금 1순위가 되는 상황에 오피스텔 처리를 어떻게 해야 할지 모르겠어요.”

김모(37)씨는 아내가 2003년에 부모가 증여해준 5천500만원짜리 오피스텔 2채 때문에 골머리를 앓고 있다.

김씨는 주택으로 사용하고 있는 오피스텔 때문에 양도세를 걱정하고 있다.

그러나 오피스텔은 주거용이 아닌 업무용이기 때문에 사업자등록증을 제출하면 주택으로 포함되지 않는다.

게다가 주택여부의 판단은 지방자치단체와 관할세무서 사실판단에 근거하기 때문에 애매모호한 실정이다.

수원시 건축관리팀 관계자는 “거주를 해왔어도 쇼핑몰을 운용하면서 사업자등록만 한다면 주택으로 규정할 수 없다”며 “1가구 1주택인 사람은 양도세를 피하기 위해 편법을 자행해도 지켜볼 수밖에 없는 실정”이라고 말했다.

그는 이어 “더구나 10억원이 넘는 고가 오피스텔에 살면서도 무주택 청약 자격을 유지할 수 있고, 편법을 이용한 상속도 가능한 상황”이라고 말했다.

◇ 오피스텔은 일반주택과 비슷? = 오피스텔은 업무에 적합하게 만들어진 건축물이다.

공동주택이 아니기 때문에 일조권 및 부대 복리시설 기준이 적용되지 않으며 건축물의 안전과 관련된 기준인 내진설계, 위험물 적재, 세대간 경계벽 내화구조 등이 낮게 적용된다.

건교부가 고시한 오피스텔 건축기준은 발코니와 욕조를 설치할 수 없도록 규정했고, 15평(50㎡)을 초과할 경우 온돌·온수온돌, 전열기 등에 의한 바닥난방을 갖출 수 없다.

그럼에도 불구하고 오피스텔 시행사들은 ‘아파텔’, ‘유토빌’ 등의 이름을 내걸고 수요자들의 혼란을 가중시키고 있다.

경기도 주택과 관계자는 “오피스텔은 현행 법령대로라면 기반시설 부족으로 가족 단위 거주가 부적합할뿐만 아니라 대형사고에도 노출돼 있다”며 “거실로부터 피난계단까지의 거리 및 단열기준 등이 일반주택보다 낮기 때문에 잘못된 정보에 현혹될 수 있다”고 경고했다.

◇ 시·도 오피스텔 현황 파악 안돼 = 오피스텔은 업무용으로만 구별된다.

이로 인해 시·도에서 파악된 주거용 오피스텔의 현황은 없다.

시·도에서 밝힌 건축허가통계자료에 따르면 주거용, 상업용, 농수산용, 공업용, 공공용, 문교·사회용으로 나뉘어져 있고, 오피스텔은 이 가운데 상업용으로만 분류돼 있다.

수원시 건축관리팀 관계자는 “오피스텔은 업무용으로 나뉘기 때문에 주거를 해도 별도의 구별방식은 없다”며 “오피스텔 관련 직무를 맡은 공무원 조차 주거와 업무를 구별할 수 있는 기준이 없어 혼란스러운 지경”이라고 말했다.

경기도 주택과 관계자도 “업무용과 주거용으로 구별하는 게 이상하게 느껴질 정도로 주거를 하는 사람이 많은 실정”이라며 “단속규정도 뚜렷하지 않아 신고나 제보 이외에는 단속하기가 힘들어 업무용으로 확실히 규정해 주거를 금지시키고 공정 과세를 해야한다”고 주장했다.