이재명 대통령이 아파트 시장의 청약 과열과 공급 위축 문제의 근본 원인으로 분양가 상한제(이하 분상제)를 지목하며 전면적인 제도 개편 가능성을 시사했다. 분상제로 인한 인위적인 시세차익과 공급 왜곡이 시장 전반에 구조적인 부담을 주고 있다는 판단이다.

최근 공개된 국무회의 회의록(6월 19일자)에 따르면 이 대통령은 “분양가 제한으로 시세와 큰 차이가 발생해 시장 과열을 부추기고 있다”며 “공공이 개발이익을 환수하는 방식이 필요하다”고 밝혔다. 시세 대비 낮은 분양가로 인해 과도한 시세차익이 발생하고, 이로 인해 불법 청약과 공급 위축까지 이어진다는 지적이다.

실제 분상제가 적용된 단지의 청약 경쟁률은 평균 18.7대 1로, 미적용 단지(4.0대 1)의 4배를 넘는다. ‘당첨만 되면 수억 원 차익’이라는 기대가 청약 쏠림 현상을 키우고, 위장전입 등 불법 수요까지 자극하고 있다는 분석이다. 지난해 하반기 서울 주요 단지 6곳에서 적발된 부정청약 166건 중 165건이 위장전입 사례였다.

건설사들의 공급 포기 사례도 늘고 있다. 공사비는 오르는데 분양가는 묶이면서 사업성이 악화됐기 때문이다. 파주 운정3지구에서는 시행사가 공사비 부담을 이유로 LH에 토지를 반납하는 일까지 벌어졌다.

이 대통령은 해법으로 ‘개발이익 환수’를 제시했다. 구체적인 방안으로는 과거 판교신도시 등에 적용됐던 채권입찰제가 거론된다. 청약자가 예상 차익에 해당하는 금액의 국민주택채권을 매입하도록 해, 공공이 일부 이익을 회수하는 방식이다.

전문가들은 분양가 상한제의 취지를 유지하면서도, 시세차익을 완화할 수 있는 제도적 보완이 필요하다고 지적한다. 분양가율을 시세 대비 더 현실적으로 조정하거나, 환수된 이익을 공공임대 확대 등 주거복지에 활용하는 방안도 함께 논의돼야 한다.

정부가 실제 제도 개편에 나설 경우, 서민 주거 안정이라는 원칙을 훼손하지 않으면서도 시장의 공급 역량을 살릴 수 있는 균형 잡힌 설계가 관건이 될 전망이다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]