주택금융공사(HF)가 지난해 아파트 가격 상승세를 ‘버블’로 보기 어렵다고 분석했다.

HF는 8일 ‘적정성 지수를 통한 주택가격거품 검증’ 보고서를 통해 “주택가격이 자산가치보다 고평가된 상태인 거품이 존재할 가능성은 현재 낮은 것으로 판단한다”고 밝혔다.

보고서는 시장근본가치 대비 현대 주택가격의 비율(적정성 지수)을 측정하는 방식으로 1990년부터 지난해까지 주택시장의 거품 여부를 판단했다.

시장근본가치는 주택을 계속 보유할 때 발생하는 임대료나 자본이득 등의 수익을 모두 현재가치로 계산한 것으로, 현재 주택가격이 시장근본가치를 크게 뛰어넘으면 집값에 거품이 낀 것으로 판단한다.

분석 결과, 한국의 아파트 시장은 지난 26년간 두 차례의 거품을 경험했다.

1990년대 초반 형성된 거품은 1997년 외환위기 때 빠르게 꺼졌고, 2008년 금융위기를 전후로 2차 거품기에 진입, 이때 생긴 거품은 2012년까지 점차 빠졌다.

그러다 지난해 주택시장은 다시 재건축과 청약 과열로 뜨겁게 달아올랐다.

저금리 기조와 정부의 부동산 규제 완화가 겹치면서 강남 재건축에 투자 수요가 몰렸고, 주택 가격이 가파르게 상승했다. 서울, 신도시, 부산 등 일부 인기 지역의 청약 경쟁률은 수백대 1을 넘어섰다.

하지만 지난해 11월을 기준 서울 아파트 가격은 시장근본가치의 72% 수준으로, 1990년대 초반 비율이 250%, 2006~2008년 비율이 200%를 상회한 것과 비교하면 낮은 수치다.

보고서는 “꾸준한 임대료 상승에 따라 주택의 근본가치가 상승한 상황이므로 현재 주택가격에 거품이 형성됐다고 보기 어렵다”며 “다만 지역별, 주택유형별 특성이 강하기 때문에 정밀한 분석을 통한 모니터링이 필요하다”고 밝혔다.

보고서는 또 “일반 아파트에 비해 재개발 아파트 가격이 고평가돼 있다”면서도 “붕괴가 우려되는 거품이 있다고 보기는 어렵다”고 진단했다.

/김장선기자 kjs76@