최근 강남권 아파트 일반분양 시장이 ‘로또 청약’으로 불릴 만큼 과열 양상을 보이고 있다. 분양가상한제 적용으로 시세보다 수억 원 저렴하게 공급되면서 수백 대 1의 경쟁률이 이어지고, 당첨 가점은 사실상 만점 수준에 달하고 있다. 전문가들은 시장 불균형이 심화된 만큼 공공이 일반분양 물량을 선매입해 임대 공급하는 극약처방을 검토해야 한다고 지적한다.

28일 업계에 따르면 송파구 ‘잠실르엘’은 지난달 일반분양에서 216가구 모집에 10만 명 가까이 몰렸다. 전용 74㎡는 23가구 공급에 9975명이 신청해 경쟁률이 433대 1에 달했다. 당첨 가점은 최고 84점 만점, 최저도 74점이었다. 전용 51㎡ 역시 7가구 모집에 2679명이 지원하며 382대 1을 기록했다. 4인 가족이 15년 이상 무주택을 유지해도 당첨이 힘든 구조여서 “사실상 로또”라는 말이 나온다.

이 같은 과열은 강남권 전반에서 나타난다. 서초구 ‘아크로드서초’ 전용 84㎡ 분양가는 25억 원, 성동구 ‘오티에르포레’도 25억 원에 육박한다. 과천 ‘디에이치아델스타’ 역시 전용 84㎡ 분양가가 24억 원을 넘어섰다. 분양가상한제가 적용돼도 고분양가 흐름은 이어지고 있다는 것이다.

분양가상한제는 애초 시세보다 저렴하게 공급해 실수요자를 보호한다는 취지였지만, 강남권에서는 오히려 ‘로또 기대감’을 키우고 있다. 당첨을 위해선 다자녀, 장기 무주택, 청약통장 15년 이상이라는 사실상 비현실적인 조건이 요구된다. 재건축·재개발 조합은 “분양가를 높여야 조합원 부담을 줄일 수 있는데 상한제가 이를 막고 있다”며 불만을 토로한다. 그렇다고 규제를 풀 경우 집값 급등으로 이어질 수 있어 정책당국도 해법 마련에 고심하고 있다.

이에 대해 전문가들은 공공기관의 일반분양 선매입을 대안으로 제시한다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시개발공사(SH)가 강남·마용성 재건축 단지의 일반분양 물량을 매입해 임대주택으로 전환한다면 실수요자 주거 안정은 물론 장기적으로 자산가치 상승 효과도 기대할 수 있다”고 말했다.

이는 공급 속도 면에서 직접 택지 개발보다 유리하다. 현재 정부가 추진하는 LH 주도 신규 공급은 준공까지 시간이 오래 걸리지만, 이미 재건축 막바지 단계에 있는 강남권 일반분양 물량은 곧바로 임대 전환이 가능하기 때문이다.

LH와 SH가 리츠 방식을 도입해 강남권 우량 자산을 장기 보유한다면, 향후 가치 상승 이익을 청년·신혼부부 등 취약 계층에 재투자할 수도 있다. 일반분양분을 10년 뒤 매각하더라도 시세차익은 공공에 귀속된다. 

최 교수는 “지금처럼 빌라·오피스텔 등 비인기 물량만 매입하기보다, 강남·마용성 핵심 지역 재건축 물량을 집중 확보하는 편이 시장 안정에 효과적”이라고 강조했다. 

이어 “현 제도는 현금 부자만 혜택을 보는 구조라 실수요자에게 기회가 돌아가기 어렵다”며 “분양가상한제를 둘러싼 로또 청약 구조를 완화하려면 공공의 선매입 같은 과감한 대안도 검토해야 한다”고 했다. 그는 또 “언제까지 실수요자들에게 15년을 기다리라는 말만 되풀이할 수는 없다”고 덧붙였다. 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]