박근혜 대통령이 19일 국무회의에서 “후반기 주택정책의 주안점을 전·월세난 해결에 두라”고 주문했다. 최근 두 달 사이 천정부지로 치솟은 전·월세가로 인해 서민들이 심각한 고통과 불안에 빠진 상황을 당정이 머리를 맞대고 타개하라는 당부다. 박 대통령은 특히 “임대인과 임차인이 서로 간에 합리적이고 예측 가능할 수 있도록 제도적 장치를 마련해주기 바란다”고 강조했다. 하지만 대통령의 지시 이후 당정에서 흘러나오는 대책은 여전히 매매 활성화에 방점이 찍혀 있는 듯하니 답답하다.

매매 활성화론자들은 아직도 매수 수요자들이 시장을 관망하면서 전세를 유지하는 게 문제라고 파악한다. 일부 그런 층이 존재할지도 모른다. 하지만 현재의 전반적 전·월세가 폭등 추세는 집 살 여력이 있는 사람이 눈치를 보기 때문에 비롯된 게 아니다. 단기적으로는 전세 물량 공급이 부족하기 때문이고, 장기적으로는 주거에 대한 인식이 소유에서 거주로 바뀌는 과정이기 때문이다. 실제로 전세 거래는 거의 없는 상황에서 전세 호가만 높게 형성되는 현상이 그래서 나타난다. 월세가 급등하는 원인은 주거 패턴이 달라지는데 월세에 대한 제도적 규제는 없기 때문에 발생하는 것이다.

이런 판에 임대사업자의 세금부담이나 줄여주고 분양가 상한제를 폐지하는 카드나 만지작거려서는 절대로 ‘임대인과 임차인이 예측 가능한’ 상태에 도달할 수 없다. 월세 세입자 소득공제를 늘려주고 전세보증금 관련 세제 지원을 강화하는 방안도 실효성이 있을 것 같지 않다. 전·월세 폭등을 억제하는데 아무 도움이 안 되는 것으로 드러난 기존 정책(목돈 안 드는 전세, 행복주택, 전세자금저리대출)보다 나을 게 없다. 집주인들의 이익은 보장해주면서, 수요자들의 고통은 크게 줄여주지 못할 것이기 때문이다.

그렇다면 답은 간단하다. 공공 차원에서 공급하는 전세물량을 늘리고, 전·월세 상한제와 임차인의 계약갱신청구권을 보장해 주는 것이다. 전세가가 폭등하는 지역에 공공재원을 통해 확보한 전세물량을 일정 수준으로 늘리면 전세가를 끌어내리는 효과를 기대할 수 있다고 본다. 전·월세 상한제와 임차인의 계약갱신청구권은 대통령의 지시에 부합하는, 합리적이고 예측 가능한 제도이다. 관련 법안이 이미 국회에 제출되어 있는 상태이기도 하다. 물론 시장왜곡 등 부작용이 전혀 없다고 단정하기 어렵다. 하지만 주택정책은 어떤 것도 부작용이 있게 마련이다. 일시적인 부작용을 핑계 삼기보다, 본격 이사철을 앞두고 전·월세가가 다락같이 올라 걱정인 서민들을 위한 길을 선택해야 한다. 장기적인 정책 방향도 임대중심으로 바뀌는 시장의 흐름에 맞출 필요가 있다.