정부의 ‘생활형 숙박시설(생숙)=숙박시설’ 원칙으로 인해 용도 변경을 못 한 수분양자들이 내년부터 이행강제금 폭탄을 맞게 됐다. 공시가격의 10%에 해당하는 벌금을 내야 하는 상황에 몰리자 시행사를 상대로 한 집단소송도 전국적으로 확산하고 있다. 수분양자들의 소송과 분양대금 미납 사태로 생숙이 건설업계 유동성 위기의 뇌관이 될 수 있다는 우려도 나온다.

업계에 따르면 경기도 안산시의 '힐스테이트시화호라군인테라스1차'는 최근 이행강제금 부과 조치로 인해 분양가보다 낮은 매매가가 형성되며 '마이너스 프리미엄' 현상을 보이고 있다. 전용 127.06㎡의 경우 마이너스 1억 원의 피가 붙어 거래되고 있다.

인근에 위치한 '힐스테이트시화호라군인테라스2차'의 상황은 더욱 심각하다. 2022년 4월 분양 이후 같은 해 말 중도금 대출을 계획했으나, 이행강제금 부과 등 규제 탓에 2년이 지난 지금까지도 대출 은행을 찾지 못하고 있다. 

이행강제금 부과로 인해 생숙에 대한 투자 수요가 급격히 감소하면서, 경기도 시화호 멀티테크노밸리(MTV) 내 생숙 부지의 매각도 잇따라 유찰되고 있다. 신한자산신탁은 지난달 이 부지에 대해 세 번째 공매를 진행했으나, 또다시 유찰되면서 개발사업이 난항을 겪고 있다.

이러한 상황에서 시행사와 시공사를 상대로 한 집단 소송도 급증하고 있다. 한국레지던스연합회와 부동산 업계 등에 따르면, 전국에서 생숙 관련 집단소송이 최소 50여 건에 이르며, 소송에 참여한 인원만 약 3000명에 달한다.

‘힐스테이트시화호라군인테라스’도 수분양자들이 “주택이 아닌 생숙을 주택처럼 속여 분양한 것은 불법”이라며 집단 소송을 진행 중이다.

생숙은 2020~2021년 집값 상승기 동안 청약통장 없이 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 세제 혜택이 주어지면서 큰 인기를 끌었다. 그러나 주거용으로 사용되면서 여러 문제가 발생하자, 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙의 주거용 사용을 제한하고, 숙박업 신고를 의무화하는 규제를 도입했다.

올해 말까지 유예된 규제는 내년 1월부터 본격 시행되며, 주거용으로 사용 중인 생숙에는 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 예정이다. 준공된 생숙에도 소급 적용되는 이 규제로 인해 투자자들의 반발이 거세지고 있다.

이행강제금을 피하려면 오피스텔로 용도 변경이 필요하지만, 이는 지구단위계획 변경, 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등 복잡한 절차와 높은 비용을 동반한다. 특히, 이미 준공된 생숙은 계약자 전원의 동의가 필요해 사실상 용도 변경이 어려운 상황이다.

생숙 관련 문제는 건설업계에도 심각한 영향을 미칠 수 있다는 우려가 나온다. 분양대금이 미납되면 시행사가 PF 대출과 중도금 대출을 상환해야 하는데, 영세 시행사는 이를 감당하지 못하고 파산할 가능성이 있다. 실제로 '카시아 속초'를 시행한 마스턴PFV는 지난 6월 금융권에 약 1200억 원의 중도금을 대위변제했다. 만약 시행사가 파산하면, 공은 시공사로 넘어가고, 신용공여를 제공한 건설사는 이미 투입된 공사비와 대규모 대출금을 떠안아야 한다.

이에 업계에서는 생숙 투자자들의 피해를 최소화하기 위한 대책이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다. 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 "형평성이나 특혜 논란을 피해가기 위해서는 실거주 최소 5년, 전매제한 10년 등의 조건을 붙여 주거용으로 바꿔주는 방법 등을 고려해 볼 만하다"면서 "현재 생숙 상당수가 완공 시점에 도래해 주택 공급 대체제로 활용될 수 있다"고 말했다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]