최근 서울과 경기지역의 아파트 등 주택가격이 하락하면서 전세값 역시 하락하고 있다고 합니다. 한 부동산 업체의 조사에 따르면 2년 전보다 전세보증금이 내린 아파트는 38.6%이고 분기별 전세보증금의 하락폭 역시 커지고 있다고 합니다. 이러한 변화는 임차인의 입장에서는 주거비 부담이 경감되는 측면도 있지만 반대로 임대인의 자금 여력에 따라 전세보증금을 돌려받기 어려워지는 위험이 증가할 수 있다는 의미이기도 합니다. 원칙적으로는 임대인은 임대차가 종료되면 임차인이 이사를 나갈 때 전세보증금을 돌려주어야 하지만 현실에서는 새로운 임차인이 들어와야 전세보증금을 돌려주게 됩니다. 따라서 임대차 기간의 만료를 앞두고 새로운 집으로 이사를 계획하는 세입자들의 걱정이 커지는 것도 사실입니다.

보통 세입자들은 보증금을 받아서 이사가는 집의 잔금을 치를 계획을 세우는데, 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못한다면 세입자에는 곤란한 일이 생기기 마련입니다. 이러한 걱정을 해결하기 위한 좋은 방법은 임대차계약을 체결하면서 또는 임대차기간의 50%가 지나기 전에 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증보험의 ‘전세보증금 반환보증 보험’에 가입을 하는 것입니다. 과거에는 보증보험에 가입하기 위하여 임대인의 동의가 필요하였지만 이제는 임대인의 동의없이도 가입이 가능하게 되었습니다.

만약 아쉽게도 전세보증금 반환보증 보험에 가입을 하지 않았거나 할 수 없다면, 집주인에게 1개월 전까지 임대차계약을 갱신하지 않는다는 의사를 표시하여야 합니다. 하지만 가급적 여유 있게 3개월 이전에는 집주인에게 이야기를 하여 보증금을 준비할 수 있는 여유를 주는 것이 바람직합니다.

이삿날이 다가옴에도 집주인이 보증금을 못돌려 준다고 하는 경우에는 ‘임차권등기명령’을 신청하여야 합니다. 통상 임차인들은 보증금을 보호하기 위해 확정일자를 받게 되는데, 확정일자는 주민등록상 주소지를 옮기게 되면 그 효력이 없어지게 됩니다. 특히 새로 이사 가는 집의 보증금을 보호하기 위해 확정일자를 받으려면 전입신고가 필수적이므로 이 경우 곤란한 문제가 생기게 됩니다. 이럴 때 ‘임차권등기명령’을 신청하게 되면 해당 부동산의 등기부등본에 임차권과 관련된 사항이 등기가 되어 새로운 주소지에 전입신고를 하더라도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.

하지만 임차권등기명령은 법원에 이를 신청을 하는 별도의 절차가 거쳐야 하기 때문에 통상 한 달 정도의 시간이 소요됩니다. 만약 이를 기다릴 여유가 없다면 일단 집에 최소한의 짐을 남겨두고 집주인에게 점유를 넘기지 않은 채 이사를 하고, 이사 간 주소로 전입신고를 하는 것도 잠시 미루어두어야 합니다. 만약 전입신고를 하여 주민등록상의 주소지가 이전되면 기존의 확정일자에 기한 우선변제력이 인정되지 않아 보증금이 보호되지 못할 수도 있습니다. 하지만 이러한 방법은 임시적인 방법에 불과하므로 보증금의 반환이 지연될 것이라고 예상이 되면 신속하게 임차권등기명령을 하는 것이 바람직합니다.