코로나19가 아이러니하게도 부동산 투자회사의 전성시대로 흘러가는 모습이다. 공격적이고 코로나19 세태의 흐름을 탄 투자로, 설립 10여년 만에 21조원대 운용자산을 관리하게된 마스턴투자운용이 그 대표 사례다. 반면 성공한 몸집 불리기의 뒤에는 상가임대차보호법의 한계 바깥에서 임대료 수입을 낸다는 그늘도 드리워지는 모습이다. [편집자 주]

부동산 투자 전문회사 마스턴투자운용은 2009년 마스턴에셋매니지먼트란 이름으로 국토교통부 설립인가를 거쳐, 사명을 변경 후 2010년 김대형 대표이사 체제로 탈바꿈했다.

2014년 누적 운용자산(AUM) 1조8487억원을 기록해 2017년 금융위원회에 전문 사모집합 투자업 등록까지 하는 등 사세 확장을 이어갔다.

이후 마스턴투자운용은 2019년 AUM 15조원을 돌파하며 대형 부동산 자산관리 전문회사로 성장했다. 마스턴투자운용에 따르면 AUM 전체 규모는 약 21조7000억원에 달한다. 주요 투자부문으로는 ▲리츠(REITs, 부동산 투자신탁) 1조7000억원, ▲REF(부동산 투자펀드) 10조6000억원, ▲PFV(프로젝트 금융) 9조4000억원으로 구성돼있다.

마스턴투자운용 수익은 상가·물류센터 등 상업용 건물 투자·매매에서 비롯된 모습이다. 특히 AUM 구성의 상당부분은 재무사정이 나쁜 자산·부지를 매입해 개발하는 ‘오퍼튜니스틱(Opportunistic)’ 투자, 중심업무지역 내 인기 빌딩에 투자하는 ‘코어(Core)’ 투자, 노후빌딩을 매입하고 개발하는 ‘밸류애드(Value add)’ 투자로 구성돼있다. 자산 위험도가 높은 오퍼튜니스틱 투자 비율을 전체의 46%까지 차지하게 한 것도 특징이다.

마스턴투자운용은 지난해 9월 8700억원 규모의 서울 두산타워 인수를 비롯해 돈의문 센터포인트를 6500억원에 매입해 시장의 이목을 끈 바 있다.

현재는 코로나19 비대면 문화 및 포스트 코로나를 앞두고 물류센터·상가 투자에 열을 올리는 모습이다. 지난해 5월엔 경남 창원 LG물류센터를 1047억원에, 당해 10월엔 경기 용인시 한미물류센터를 매입했다. 올해 3월 말엔 이천 국제물류센터, 지난달 18일에는 경기 안성 쿠팡 저온물류센터 매입까지 추진하기도 했다.

최근에는 과학기술인공제회, KT에스타이트가 참여하는 1220억원 규모의임대주택 사업에 ‘마스턴KT임대주택전문투자형사모부동산투자신탁제1호’ 펀드를 설정하는 등, 주택 분야에도 손을 뻗는 모습이다. 개발형 부동산부터 상가·오피스, 물류센터, 거주형 부동산까지 리스크를 막론하고 과감한 투자 행보를 이어가고 있다.

해외 투자도 공격적이다. 지난해 10월엔 독일 베를린 아마존 물류센터를 1367억원에 매입한 데 이어, 최근엔 프랑스 물류센터 매입을 위한 부동산 자진 실사까지 진행한 것으로 나타났다. 지난달 25일엔 미국에 현지 법인인 마스턴아메리카(Mastern America)까지 설립해 해외 투자 발판까지 마련했다.

반면 마스턴투자운용의 거침없는 부동산 투자 행보는 보이지 않는 곳에서 화근으로 발생한다는 지적도 나온다. 2019년 10월 서울 강남의 모 복합주거단지 건설에 시행사로 들어선 마스턴투자운용은 원주민 거주 단지 코앞에 30층 규모 대형빌딩을 지어 일조권·재산권 침해 논란을 받기도 했다.

특히 지난 15일 본보가 취재한 경기 성남시 분당의 오피스빌딩에서 일어난 임대료 인상 논란은 최근 수면화 된 임대료 폭리와 현 상가건물임대차보호법의 한계점의 사례로 지적받고 있기도 하다. 단순 건물주 대 임대인 간 분쟁이 아닌, 고액 빌딩이란 조건 아래 운용사를 앞세워 임대료 논란으로부터 비켜있는 실태로 드러났기 때문이다.(관련기사: 4월 21일자 마스턴투자운용의 임대료 ‘폭탄’…벼랑으로 내몰린 중소기업의 '눈물')

이런 실태에도 담당 기관인 국토교통부는 ‘어쩔 수 없다’는 입장이다. 한계점으로 지적받은 상가임대차보호법 내 상가 환산보증금 기준(서울 9억원, 과밀억제권역 6억9000만원)이 앞선 2019년 이미 인상돼, 더 조정하기 어렵다는 이유다.

국토부 관계자는 “2019년 현 기준으로 인상된 바 있어, 개정한지 오래되지 않아 지금 당장 이 금액에서 확대될지 알 수 없다”며 “조정을 몇 년 주기로 한다고 정하는 기한도 없다. 상가임대차법에도 이를 심의하는 심의위원회 개최 주기는 명시돼있지 않다. 심의위 개최를 해야한다는 강제 조항도 없다”고 설명했다.

한편 본보는 지난 21일에 이어 26일 마스턴투자운용에 상가 임대료 논란과 관련해 입장을 묻고자 수차례 연락을 시도했다. 반면 사측은 “담당자가 자리를 비워, 언제 돌아올지는 알 수 없다”고만 답할 뿐, 현재까지 이와 관련된 통화는 연결되지 않고 있다.

[ 경기신문 = 현지용 기자 ]