정부가 지난달 28일부터 시행한 ‘6.27 대출 규제’로 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하면서, 서울 아파트 시장의 매수 열기가 경기권으로 번지고 있다. 대출만으로는 서울 중형 아파트에 접근하기 어려운 실수요자들이 분당, 과천 등 상대적으로 규제가 덜한 경기권 핵심지로 눈을 돌리며 ‘풍선효과’가 현실화되고 있는 것이다.

1일 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트값은 일부 지역에서 주간 기준 역대 최고 상승률을 기록했다. 마포구(0.98%)와 성동구(0.99%)는 2013년 통계 집계 이후 가장 높은 주간 상승률을 보였다. 아현동·이촌동 등 재건축 유망 단지와 한강변 인기 지역을 중심으로 실수요와 투자 수요가 몰리면서, 실거래가가 이틀 만에 1억 원 가까이 오르는 사례도 속출하고 있다.

강남 4구(강남·서초·송파·강동) 역시 평균 주간 상승률이 0.82%로, 전주(0.7%) 대비 상승폭이 확대됐다. 정부는 집값 급등세를 잡기 위해 대출 규제를 강화하고, 규제지역 확대도 예고한 상태다.

문제는 대출 규제가 고소득·현금 부자 중심의 '똘똘한 한 채' 선점에는 여전히 유리한 반면, 청년층·중산층 실수요자에게는 서울 접근성을 크게 제한하고 있다는 점이다.

하지만 이번 규제가 고소득자나 현금 부자에게는 큰 영향을 주지 않는 반면, 청년층·중산층의 서울 내 주택 진입 문턱은 더 높아졌다는 지적이 나온다. 주담대 최대 한도가 6억 원으로 제한되면, 담보인정비율(LTV) 70% 기준 약 8억 6000만 원 이하의 주택만 매입이 가능하다. 그러나 서울 주요 지역의 중형 아파트는 대부분 10억 원 이상으로, 실수요자들이 대출만으로 접근하기 어려운 구조다.

이에 따라 수요는 서울보다 상대적으로 가격이 낮고 대출 여건이 유리한 경기권 중심지로 이동하고 있다. 같은 기간 경기 분당구는 0.67%, 과천은 0.47% 상승하며 경기권 내 가장 큰 주간 상승률을 기록했다. 두 지역 모두 서울 접근성이 뛰어나고 재건축 추진 단지가 몰려 있는 대표적인 수요 대체지다.

서울 인접 지역인 안양 동안구(0.25%)도 상승세를 보이고 있지만, 규제지역에서 멀어질수록 열기는 한풀 꺾이는 분위기다. 실제로 평택(-0.15%), 고양 일산동구(-0.14%) 등 외곽 지역은 오히려 하락세를 나타냈다.

전문가들은 이번 현상이 ‘공급 차단 → 수요 이동 → 국지적 과열’이라는 부동산 시장의 전형적 흐름이라고 분석한다. 한 부동산업계 관계자는 “서울 진입이 막힌 실수요 일부가 분당·과천 등지로 옮겨가며 이들 지역의 가격 상승을 자극할 수 있다”고 말했다.

또 다른 전문가는 “정책 효과를 내려면 서울과 비서울 간 규제 간극을 최소화하고, 자금 조달 여건을 보다 균형 있게 조정해야 한다”며 “서울만 조이고 경기권은 그대로 두면 투기성 수요가 비규제지역으로 이동하는 흐름이 반복될 수 있다”고 경고했다.
 

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]